Aujourd’hui, Brownfields a déjà développé plus de 846 000 m2 de locaux industriels et d’activités. Cela fait-il de vous un acteur significatif du secteur ?
Je pense que l’on peut dire que nous sommes reconnus et identifiés dans le monde des développeurs de locaux d’activités. Aujourd’hui, nous sommes quasiment systématiquement intégrés dans les consultations menées par les conseils spécialisés. Par ailleurs, les industriels et Collectivités nous connaissent aussi, et apprécient notre expertise en la matière. Grâce à notre maitrise de la procédure de Tiers Demandeur, ils savent que nous pouvons mener nos projets à terme très rapidement, comme nous l’avons fait sur l’EcoParc Rhénan. Cette reconnaissance nous ouvre donc plus d’opportunités.
A ce jour, nous portons près de 170 ha de terrains sur le territoire (2/3 en régions, 1/3 en Ile-de-France), sur 9 sites différents. Cela représente 350.000 m2 supplémentaires à développer.
Au cœur de ces projets, 20 à 30% des espaces sont préservés et restitués à la nature.
Alors que les marchés du logement et du bureau sont en crise, celui des locaux d’activités se porte très bien. Une explication ?
La crise du logement, doublée par le désamour pour l’investissement en bureaux notamment depuis le covid, font que les majors du marché se tournent vers des produits immobiliers attractifs, tels que les locaux d’activités et la logistique.
Cette attractivité est liée à une réelle demande du monde économique de pouvoir se développer par la construction de nouveaux locaux, plus efficients thermiquement, plus adaptés aux nouveaux usages (évolutions des outils de production, évolution des usages tertiaires…).
Par ailleurs, les dirigeants d’entreprises ont une vision plus résiliente du contexte compliqué dans lequel nous sommes. Ils considèrent leur immobilier comme un outil de travail, nécessaire au développement de leur entreprise, avant même la vision patrimoniale. Le marché des locaux d’activités est donc moins impacté par la dimension affective d’une acquisition, comme un particulier peut la ressentir lorsqu’il acquiert un logement, pour lui ou pour investir.
Les parcs d’activités sont généralement très gourmands en foncier. Quelle est votre recette pour créer des nouvelles surfaces sans artificialiser ?
Par notre positionnement exclusif sur des friches ou sites obsolètes, nous intervenons sur des sites déjà artificialisés. Nous sommes clairement sur un objectif d’artificialisation négative. Nos actions sont multiples pour favoriser le bon usage du foncier, mais l’on peut citer un exemple : la conception de nos parcs est axée sur la sobriété foncière ; nous limitons donc au minimum les demandes de réserve foncière d’extension, mais attribuons, en tant qu’aménageur, de la réserve de surface de plancher. Cela permet aux entreprises de faire évoluer leurs surfaces (en rationnalisant, densifiant…) dans le temps, sans forcément consommer plus de terrain.
D’autres mesures telles que la mutualisation des stationnements ou des utilités participent également à la sobriété foncière.
Tous ces éléments permettent à nos EcoParcs d’évoluer, d’être densifiés, sur plusieurs années, dans un périmètre foncier maitrisé.
Brownfields a créé les EcoParcs, parcs d’activités à démarche écologique. Quelles sont leurs spécificités ?
Nous allons plus loin qu’un parc classique, car par le truchement de nos cahiers des charges, nous encadrons le volet architectural bien sûr, mais également le volet paysager.
Nous structurons de nouvelles trames vertes avec la mise en place de corridors écologiques, la création de haies et d’arbres d’alignement. Nous sanctuarisons des espaces remarquables existants comme les vergers, les ripisylves ou même certains arbres historiques… A Hoerdt, nous avons déplacé avec succès une rangée de tilleuls majestueux pour redimensionner une voie d’accès. Nous recréons de véritables réservoirs de biodiversité par la plantation de prairies fleuries en lieu et place du simple gazon. Ces prairies sont mellifères, non allergènes et locales. Et, dans le cadre de ces travaux de renaturation, nous sommes accompagnés par des écologues, de la conception / réalisation à la gestion de ces espaces sur plusieurs années.
Enfin, la gestion de l’eau est également un enjeu fort dans nos travaux. Nous élaborons tous nos projets en favorisant la perméabilité des sols. A titre d’exemple, 100% des stationnements de véhicules légers sont perméables).
Les 3 premiers Écoparcs ont affiché complet très rapidement. Quels sont leurs atouts ?
Les fondamentaux d’un parc d’activités fonctionnel, sont l’accessibilité et les services.
Nos EcoParcs, situés aux portes de grandes villes ou en milieu urbain, sont très facilement accessibles. Nous y proposons une offre commerciale souple et complète, que ce soit par la diversité des tailles de fonciers que par les solutions de réalisation. Nous développons pour nos clients des projets sur mesure, à la vente ou la location. Et comme je le disais plus haut, la possibilité d’une densification future est un plus très apprécié par les entreprises.
Par ailleurs, la qualité du cadre de travail et les services proposés au sein des EcoParcs sont d’autres arguments que les dirigeants d’entreprises ne négligent pas. En fonction des projets, nous proposons restauration, boulangerie, crèches d’entreprises, salle de sport…Le bien-être des salariés passe par un cadre de travail de qualité et des services permettant d’assurer du liant entre les occupants.
Hoerdt (67) – EcoParc Basse Zorn
Vos EcoParcs sont plutôt en périphérie des agglomérations. Mais vous avez aussi des projets en pleine ville. Quelles sont les différences en termes de programmation ?
Les différences sont davantage liées aux besoins du territoire qu’à la localisation du parc. On peut classer les utilisateurs de locaux d’activités en trois grandes familles : les artisans, les grossistes et les « expressistes » (petit transport, dernier km). On retrouve ces trois familles en centre-ville comme en périphérie, avec des programmations similaires. La différence se situe plus dans la densité des programmes, et leur organisation. Par exemple, dans notre projet de Marseille, où nous allons réaliser 35 000 m2 de locaux en pleine ville, nous développerons en 2025 un projet multi-niveaux regroupant des activités de grossistes, de distribution urbaine, mais également artisanales.
Brownfields a créé la Foncière des Industries. De quoi s’agit-il et quel est son rôle ?
C’est un outil important pour nous à double titre. Elle nous permet de proposer des solutions locatives aux entreprises, la foncière acquérant alors les murs. Pour information, 15 à 20 % des locaux de nos EcoParcs sont loués. La Foncière nous permet également d’acheter des sites pollués encore en exploitation, en vue d’une reconversion future. Nous accompagnons ainsi les porteurs d’actifs jusqu’au moment où ils souhaitent déménager, libérés de leur responsabilité de dernier exploitant.
