Depuis sa création en 2006, Brownfields réalise des opérations de reconversion de friches urbaines, essentiellement d’anciens sites industriels. Dans la plupart des cas, le taux d’artificialisation de ces sites est initialement proche de 100%. Les rares surfaces non revêtues ou non construites, correspondent généralement à des remblais anthropiques ou des sols fortement compactés. La végétation présente correspond principalement à des espèces invasives à faible enjeu floristique, voir négatif.
En revanche, les friches urbaines peuvent présenter un enjeu faunistique. En effet, étant peu impactées par la présence humaine, les friches servent souvent de refuges à de nombreuses espèces finalement assez peu regardantes du moment qu’elles y trouvent la tranquillité. C’est par exemple le cas de chiroptères dans les bâtiments désaffectés, de crapauds calamites dans des aires de rétention, de lézards des murailles, voir de rapaces dans des cheminées… La préservation des habitats existants, voire leur amélioration, est un facteur pris en compte dans le cadre de la reconversion et ce grâce aux conseils des écologues qui nous réalisent les inventaires initiaux.
C’est sur ce type de friches urbaines que Brownfields développe des projets immobiliers, seule ou en co-promotion avec d’autres acteurs. Autant dire que l’objectif ZAN, sans attendre 2050, est donc déjà atteint sur l’ensemble de la production immobilière que nous portons depuis notre création, en 2006.
Mais pour mesurer notre contribution dans la lutte contre l’artificialisation des sols, nous devons aller plus loin, en suivant d’autres indicateurs …
L’artificialisation évitée d’Espaces Natures Agricoles et Forestiers.
Quand nous construisons sur une friche urbaine, donc déjà artificialisée, nous évitons de consommer des espaces naturels agricoles et forestiers (ENAF). Nous participons ainsi à la réduction du rythme d’artificialisation actuel, qui est estimée à 20 000 ha/an d’ENAF. La construction de logements représente à elle seule 41,9% (source France Stratégie 2019) de cette consommation d’ENAF. Cette construction de logements en zone périurbaine, généralement des maisons individuelles, se fait avec un faible rendement, de l’ordre de 50 unités à l’hectare pour des lotissements déjà denses. Sur une friche urbaine la densité de logements est au minimum de 150 logements à l’hectare, sans compter le fait que les stationnements sont réalisés en parkings souterrains. Donc pour une programmation logement, nous pouvons estimer qu’un hectare de friche urbaine permet d’éviter de consommer au minimum 3 ha d’ENAF en zone périurbaine.
Pour un projet immobilier de parc d’activités, la densité moyenne est d’environ 0,3 (COS). Elle est à peu près identique en zone périurbaine comme en zone urbaine. Donc en général, nous pouvons considérer qu’un hectare de friche urbaine dédié à de l’activité permet d’éviter de consommer 1 ha d’ENAF. La situation est en fait plus contrastée car, avec la raréfaction du foncier autour des grandes agglomérations, nous sommes amenés à développer de plus en plus des bâtiments d’activités à étages, moins consommateurs d’espace.
Ainsi pour chaque projet de reconversion sur une friche urbaine, nous pouvons estimer l’artificialisation évitée en la comparant à une programmation identique en zone périurbaine.
Sur l’ensemble des sites que nous avons reconvertis depuis la création de Brownfields, la surface totale de friches est d’environ 350 hectares mais représente environ 700 ha d’artificialisation évitée.
L’artificialisation négative, le coefficient de biotope par surface (CBS)
Dans nos opérations de reconversion de friches urbaines, nous sommes donc amenés à désartificialiser partiellement des sites. Nous définissons l’artificialisation négative par les surfaces de pleines terres recréées, considérant que c’est le seul moyen de retrouver une fonctionnalité complète des sols.
Il s’agit généralement de retirer les enrobés existants lors des opérations de démolition. Ce qui a déjà pour effet de désimperméabiliser et de permettre aux eaux pluviales de s’infiltrer, contribuant ainsi à restaurer le cycle normal de l’eau. Les sols ainsi mis à nu peuvent alors être retravaillés par un paysagiste en vue de leur végétalisation.
Mais nous allons parfois encore plus loin en réalisant des opérations de renaturation. C’est ce que nous avons fait lors de la reconversion de la raffinerie de Reichstett près de Strasbourg. Nous avons ainsi recréé, sur une zone de 10 ha particulièrement impactée par la pollution, une zone humide avec différents habitats pour abriter les espèces présentes sur la friche et connectée avec les corridors écologiques en périphérie du site. Un travail d’ingénierie écologique important a dû être réalisé pour tester différentes techniques : réintroduction de lombrics, ensemencement avec des graines indigènes, arrachage d’espèces invasives … Il a été réalisé en partenariat avec l’université de Strasbourg et fait maintenant l’objet d’un suivi pluriannuel visant à démontrer l’évolution de la zone de renaturation vers des zones humides naturelles existant autour du site.
Sur les 100 ha de l’ancienne raffinerie ont été construits environ 40 bâtiments d’activités avec un ratio d’espaces de pleine terre de 15%. Au final, sur ce seul projet nous considérons une artificialisation négative à 22 ha, soit environ 22% de la surface de friche initiale.
Le coefficient de biotope par surface (CBS) permet de prendre en compte l’ensemble des surfaces éco-aménageables (favorable au développement de la biodiversité). En revanche, les surfaces créées sont pondérées en fonction de leur niveau de fonctionnalité par rapport à de la pleine terre. Ainsi, une zone de pleine terre est pondérée à 1 (fonctionnalité complète) quand une zone étanche est pondérée à 0 (fonctionnalité nulle). Une toiture végétalisée est pondérée à 0,7 quand un espace vert d’épaisseur inférieur à 80 cm sur dalle est pondéré à 0,5.
Il est intéressant de comparer les différents indicateurs liés à l’artificialisation des sols que nous venons de présenter sur un exemple concret. Prenons notamment le cas de l’opération de la reconversion que nous réalisons à Suresnes-Quai Gallieni. Le site, d’environ 10 500 m2, a été occupé par le siège de Philips. Il n’est plus occupé depuis plus de 10 ans. Il est artificialisé à plus de 100%. En cours de désamiantage, il accueillera un programme immobilier d’environ 25 000 m2 SDP comprenant 247 logements, un hôtel 4 étoiles, une résidence de co-living, une crèche et des commerces.
Le projet comprendra d’importantes surfaces végétalisées permettant de lutter notamment contre l’effet d’ilot de chaleur urbaine et de ramener de la nature en ville.
Les indicateurs présentés sont alors les suivants :
Artificialisation évitée : 5 ha
Artificialisation négative : 36 %
CBS : 0,61
Ce sont des indicateurs pertinents de notre action contre l’artificialisation des sols en France et que nous allons continuer à suivre sur l’ensemble de nos opérations.
Pour conclure…
Quel que soit le mode de calcul, Brownfields est un opérateur immobilier qui contribue fortement à la lutte contre l’artificialisation des sols. Il est certainement le seul en France à pouvoir revendiquer l’artificialisation négative pour la production immobilière qu’il porte depuis sa création et dans les années à venir…
