Brownfields a lancé la transformation de l’ancienne usine des Tubes de Montreuil en un nouveau quartier résidentiel. En quoi consiste ce projet ?
Dominic Belanger
Il s’agit de la reconversion d’un site de 7,8 hectares qui abritait une usine de construction mécanique puis de chaudronnerie. Elle va accueillir à terme 1700 logements, 4000 m2 de commerces, un groupe scolaire, 5000m2 d’activités. 40% des espaces seront végétalisés. Nous débutons la première phase avec la construction de 700 logements représentant 50 000 m2 de plancher, le programme « Village Eiffel ».
Le futur quartier du "Village Eiffel"
Concernant la dépollution du site, aujourd’hui la démolition est effectuée à 80%. Les superstructures sont désamiantées et démolies. Nous conservons les chapes pour éviter les eaux d’infiltration sur le terrain et maintenir les accès en bon état pendant les travaux à venir, elles seront retirées au fur et à mesure de l’avancée des chantiers. Sur cette friche, nous sommes majoritairement en présence d’hydrocarbures et de solvants dans les milieux sols, gaz du sol et eaux souterraines. Les solutions de traitement sont diverses et mixtes : excavation et élimination hors site, traitement sur site, pompages…. Nous effectuons également des traitements in situ avec la technique de « venting » en profondeur, sous les bâtiments lorsque nécessaire.
Le procédé de "venting"
A quoi doit-on s’attendre quand on dépollue un site qui a 100 ans d’activité industrielle derrière lui ?
Construit en 1915, le site a connu plusieurs occupants dont les Ateliers Eiffel et, le dernier, les Tubes de Montreuil. Logiquement, nous y avons trouvé des cuves de fioul, des hydrocarbures, des huiles et solvants, des transformateurs… Rien de surprenant dans une usine de fonderie et de chaudronnerie. Ce qu’on peut craindre sur ce genre de site, c’est de trouver des surprises, des éléments non identifiés de prime abord. Heureusement, nous avons aujourd’hui les outils pour nous permettre de bien localiser les vestiges du passé. Sur le site du Blanc-Mesnil, les phases d’investigation de l’étude environnementale n’ont révélé aucune surprise.
Vous avez conservé la halle Eiffel. La préservation du patrimoine remarquable d’un site est-elle une contrainte ou une liberté pour vos équipes ?
C’est une contrainte pour nous mais une valeur ajoutée pour le quartier. C’est un beau bâtiment qui méritait d’être conservé. Elle faisait partie de l’ensemble, donc il a fallu s’assurer qu’il n’y ait pas de problèmes structurels lors de la démolition des autres bâtiments. De même pour la phase de dépollution sous la halle, qui doit être traitée in situ. Ce sont quelques défis techniques mais rien hors de notre portée.
Les prix de ventes du Village Eiffel sont particulièrement compétitifs alors qu’il aura fallu une dépollution importante. Comment avez-vous appréhendé ce critère ?
La gestion du passif fait partie intégrante du projet. La bonne évaluation des coûts et leur optimisation contribuent bien évidemment à sa bonne économie. A ce titre, notre expertise en dépollution est un avantage indéniable. Nous connaissons parfaitement les problématiques et allons chercher les bons prestataires, avec qui nous pourrons trouver les meilleures solutions. A la différence d’un promoteur classique, qui va missionner un bureau d’études et s’en remettre à ses préconisations, nous travaillons en étroite collaboration avec lui, afin d’arriver à la méthodologie optimale. C’est aussi un énorme avantage en termes de calendrier des projets et de gestion des intervenants. Prenons l’exemple du « venting ». Cette technique, qui consiste à intégrer de fines aiguilles d’extraction sous les futurs bâtiments, permet de dépolluer pendant la phase de construction, jusqu’à la livraison si nécessaire. L’imbrication des calendriers et des prestataires est beaucoup plus simple quand on maitrise l’ensemble des compétences.
Brownfields est reconnu pour son expertise en dépollution, rendant de nombreux projets viables là où d’autres opérateurs ont renoncé. Quelle est votre mode opératoire ?
La force de Brownfields est avant tout dans la parfaite synchronisation de nos métiers. Nous travaillons tous ensemble, l’information circule bien et les prises de décision sont plus simples. Les ressources internes du Service Environnement sont impliquées dès le début dans les projets. Notamment dès le sourcing du site avec l’évaluation du passif et les diagnostics. De même pour les négociations administratives, puis l’établissement des budgets. Nous intervenons à chaque étape des chantiers, jusqu’au suivi post travaux. Notre implication peut être de plusieurs années sur un dossier. Cette implication, conjuguée à l’expérience de nos équipes en matière de dépollution, nous permet d’aller où d’autres renoncent et d’être aujourd’hui le premier opérateur immobilier à artificialisation négative.
Le fonds Brownfields 4 est un fonds à impact. Qu’est-ce que cela implique pour le service Environnement ?
La renaturation des villes est un volet de plus en plus important dans nos projets. Nous avons déjà reconverti 406 hectares de friches. Que le dernier fonds soit à impact au sens de l’article 9 de la SFDR est donc une suite logique de nos engagements. Mais cela nous incite également à vouloir en faire encore plus, notamment en matière de recyclage ou de réemploi. La réduction constante de notre impact carbone est aussi l’un de nos objectifs forts. Nous veillons à toujours innover pour être toujours plus vertueux.
