Vous bouclez un fonds de 220 millions dans un marché très difficile. Les investisseurs sont donc toujours là ?
Yann Doublier : Oui, nous venons de boucler notre fonds 4, un fonds à impact article 9, ce qui correspond au plus haut niveau de certification en matière ESG. Les résultats des fonds précédents ont incité les investisseurs à nous renouveler leur confiance. Pour rappel, le fonds 2 a été clôturé avec succès et le fonds 3 est totalement dérisqué sur sa période d’engagement. Donc, que ce soit le track record, la performance ou le thème d’investissement du fonds 4, tous les indicateurs étaient là pour que nos partenaires institutionnels continuent de nous faire confiance. Quelques nouveaux entrants ont également répondu présent.
2023, année catastrophique pour la promotion immobilière ?
Y.D : Au premier trimestre 2023, 19 500 logements ont été réservés. C’est moins qu’au premier trimestre 2021 avec 21 750, alors que la France était totalement confinée. La conjonction d’une brusque hausse des taux pour le logement et la confirmation du télétravail comme tendance de fond pour le bureau sont deux éléments qui ont profondément déstabilisé le monde de la promotion.
Pour le tertiaire, le taux de vacance des bureaux en Ile-de-France a atteint 7,9% au premier trimestre 2023, un taux jamais atteint depuis 25 ans et qui va probablement encore progresser. On assiste à un double phénomène de rationalisation des besoins en immobilier des entreprises et une volonté de se recentrer au cœur des métropoles.
En résidentiel, la hausse rapide des taux a fait baisser le pouvoir d’achat des ménages de 25%. Il y a un an, on empruntait à 1,8% sur 25 ans. Aujourd’hui, nous sommes à 4%. Les taux ont doublé. Toutes les opérations immobilières conçues pour les capacités d‘emprunt d’hier ne trouvent plus leur public aujourd’hui.
La profession est donc déstabilisée sur ses deux métiers phares, le bureau et le logement.
Alors que les ventes dans le neuf fléchissent, vous semblez moins touchés que les autres. Pourquoi ?
Y.D : Effectivement. Nous avons fait le choix dès 2018 de nous positionner sur la primo-accession en zone tendue, un marché qui résiste mieux. D’une part le PTZ, qui permet d’emprunter jusqu’à 40% du montant de prêt sans intérêt, joue le rôle d’amortisseur par rapport à la hausse des taux. Il y a également la TVA réduite et les prix « chartés » dans certaines villes. Nous sommes très présents sur ces marchés inférieurs de 5000 euros/m2, moins impactés par la crise actuelle. Nous avons des programmes en TVA à 5,5% au Blanc-Mesnil, à Colombes, Champigny, Ivry ou Marseille. Pour ce dernier, en co-promotion avec Ogic, nous avons reçu la Pyramide d'Argent de la région Provence. Nous sommes aussi à Nanterre, en prix maîtrisés. Les rythmes de commercialisation y sont encore soutenus, à condition de pratiquer des prix modérés.
Nous avons également développé une palette de résidences services -étudiantes, seniors, coliving- détenues par notre structure dédiée, la Foncière des Générations, donc avec une commercialisation totalement sécurisée.
D’autre part, nous avons produit très peu de bureaux, préférant nous concentrer sur la création de parcs d’activités pour PME/PMI et d’hôtels de logistique urbaine. C’est un marché qui reste dynamique et la demande pour cette typologie d’actifs est forte.
Tous ces éléments font que notre activité reste encore soutenue.
Qu’avez-vous pensé des annonces du gouvernement pour le logement ?
Y.D : Beaucoup de choses ont été dites sur ces annonces. Si je dois souligner le positif, je note la prolongation du PTZ jusqu’en 2027. C’est essentiel qu’il continue d’exister pour compenser la hausse des taux. Quant à la fin du Pinel à horizon fin 2024, qui permettait aux particuliers de contribuer au développement du locatif libre, il va falloir trouver des solutions de substitution pour éviter la chute de la production de logements locatifs non sociaux. N’oublions pas 50% des Français sont locataires. Si les particuliers ne sont plus là, est-ce que nous nous orientons vers du locatif libre institutionnel ?
Le fait que la Caisse des Dépôts et Action Logement lancent un grand programme d’acquisition pour produire du logement locatif intermédiaire ou à loyer modéré dans les zones tendues est une bonne chose. Cela doit permettre aux promoteurs de poursuivre les projets déjà engagés et d’éviter de stopper la production de logements. Cette mesure d’achat en bloc contribue à amortir la hausse des taux pour les opérateurs immobiliers.
Brownfields tiendra-t-il ses objectifs pour 2023 ?
Y.D : Oui. Nous le disions avec Patrick Viterbo en début d’année, 2023 sera notre plus bel exercice. L’activité est portée par nos grands projets et, comme je viens de le dire, les ventes sont au rendez-vous. Sur nos 70 programmes en cours – ce qui est très important pour nous- nous avons seulement 8 logements livrables à 12 mois. Nous n’avons pas de stock de logements, pas de programme tertiaire en blanc, pas de vrai risque commercial. Nous restons sereins pour les mois à venir.
Et pour 2024 ?
Y.D : Nous serons prudents sur les nouveaux engagements en restant concentrés sur les marchés qui restent bien orientés et qui correspondent à notre expertise :
- La reconversion des friches industrielles en secteurs de renouvellement urbain.
- La reconversion de bureaux en logements.
- La reconversion de sites obsolètes en parcs d’activités pour PME/PMI/ETI et en logistique urbaine.
Et nous veillerons à encore plus travailler sur la renaturation des villes et le bilan carbone de nos opérations, des sujets clefs qui sont notre raison d’être.
