Les friches urbaines sont naturellement au cœur du sujet puisque leur recyclage permet de réduire l’étalement urbain tout en créant de l’emploi, deux priorités du Gouvernement. Abdelkrim Bouchelaghem, Directeur Général de Brownfields, nous donne son analyse sur ce « fonds de recyclage des friches et du foncier artificialisé ».
Que contient le plan de relance pour les friches ?
A.B : Il contient de nombreuses choses. Mais avant, je voudrais segmenter les friches car elles ne sont pas toutes concernées de la même façon. Il y a les « friches positives », celles qui sont viables économiquement, dont les coûts de reconversion sont inférieurs au prix de revente. Sur ces sites, il n’y a pas de souci particulier, des opérateurs privés ou publics pouvant et voulant les traiter. Il y a les « friches négatives », loin des bassins économiques, sans réel projet urbain applicable, qui ne semblent pas non plus concernées. Et il y a ce que j’appelle les « friches intermédiaires », celles où il ne manque pas grand-chose pour parvenir à l’équilibre financier. Ce sont ces friches que le fonds vise en particulier. D’ailleurs, le montant de 300 millions d’euros et le nombre de sites identifiés par le gouvernement, 230, montrent que, si on fait une moyenne, les sommes allouables par friche sont relativement faibles. Le premier objectif de ce plan de relance est de donner un coup de pouce pour boucler les financements, avec un effet de débloquage des projets. Le deuxième objectif est bien sûr la reconversion rapide de ces sites, estimés à 900 hectares. Sachant que l’on peut envisager jusqu’à 200 logements par hectare, en zone urbaine, cela représente un potentiel significatif de construction.
300 millions, est-ce assez ?
A.B : Sur 2 ans, c’est déjà pas mal. Dans une logique de relance de l’activité, la gouvernement veut certainement engager les fonds très vite. Si c’est le cas, cela pourra avoir un effet levier important. Mais il est un peu tôt pour le dire, le dispositif vient juste d’être lancé et son mode d’emploi n’est pas encore complètement clair. Il faut noter que c’est la 1ere fois que la France met autant d’argent dans la reconversion de ses friches.
Et surtout, on peut y rattacher l’aide à la densification pour les collectivités, ce que la presse appelle « la prime aux maires densifieurs ». Ce fonds de 350 millions va permettre aux élus qui acceptent de densifier davantage de supporter le coût des équipements supplémentaires, ce qui pourrait aussi les inciter à baisser la taxe d’aménagement, par exemple. Le cumul de ces deux fonds, représentant 650 millions, commence à représenter une certaine somme.
Selon vous, quel sera l’impact de cette mesure sur la réhabilitation des friches ?
A.B : Comme je l’ai dit, cela permettra l’accélération des reconversions et de la production de logements ou de bâtiments d’activités. Avec comme bénéfice économique, plan de relance oblige, près de 14 000 emplois dans les phases de dépollution et de construction. À terme, le gouvernement estime à 60 000 le nombre d’emplois créés sur ces espaces rendus à la ville. Le bénéfice environnemental est également très important. Ces 230 friches vont aussi permettre d’éviter 1500 hectares d’artificialisation et ainsi de préserver leur capacité de séquestration de carbone et leur biodiversité. Mais il ne faut pas oublier qu’une friche, c’est aussi de la pollution des sols et des eaux souterraines. Les opérations de dépollution améliorent la qualité des milieux. Une friche offre surtout des opportunités aux villes de se reconstruire notamment là où les terrains se font de plus en plus rares… Les bénéfices sont nombreux.
Marie-Noëlle Battistel, présidente de la commission parlementaire sur les friches, préconise de pérenniser la mesure. Est-ce la solution ? En existe-t-il d’autres ?
A.B : C’est vrai que nous parlons d’une période de 2 ans, ce qui ne correspond pas toujours au calendrier d’une reconversion, qui va généralement de 5 à 10 ans. Il y a un décalage de temporalité et donc la pérennisation du fonds serait une excellente chose.
Pour moi, le vrai frein à la densification et au recyclage rapide des friches est l’usage intempestif des recours. Plus vous densifiez, plus vous avez des recours de riverains, c’est mécanique. C’est un sujet qui n’est pas nouveau, mais qui n’a toujours pas trouvé de solution et nécessitera une concertation avec le public pour être accepté.
Le fonds cible également les friches aux exploitants défaillants. Que faire pour celles-ci ?
A.B : Pour les exploitants défaillants, c’est au liquidateur, qui reprend la qualité de dernier exploitant, de trouver une solution pour la remise en état du site. Si la liquidation est impécunieuse, alors le site est déclaré orphelin et c’est l’Etat qui prend le relais via l’Ademe. Celle-ci avait surtout comme mission la mise en sécurité des sites orphelins. Avec les 40 millions qui seront alloués, l’Ademe pourra prendre en charge autant de travaux de dépollution facilitant la reconversion des friches.
Quelle contribution peut apporter Brownfields ?
A.B : Il n’y a aucune raison que l’argent public intervienne sur des friches « positives », là où des investisseurs spécialisés comme Brownfields peuvent déjà se positionner. Le fonds friches est avant tout conçu pour rendre viable des opérations de reconversion « hors marché ». En partenariat avec des acteurs publics (collectivités, aménageurs, établissements publics fonciers), Brownfields peut alors intervenir d’une part pour accompagner efficacement le financement des opérations et d’autre part en apportant son expérience de la reconversion de friches urbaines (soit plus de 130 friches depuis 2006).
Que voulez-vous dire à un maire nouvellement élu qui est confronté à une problématique de friche sur son territoire ?
A.B : L’élu et les services de la ville ont un rôle prédominant dans le succès d’une reconversion. Les plus beaux projets auxquels Brownfields a pu participer étaient portés par des élus inspirés, volontaires, qui savaient parfaitement ce qu’ils voulaient faire. Si c’est le cas, s’il a une vision pour son terrain, le maire saura trouver les bonnes solutions, les bons partenaires pour mener son projet à terme dans les meilleures conditions.
